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香港会展中心占地33.5万方尺,包括作为底层基座的7层高具国际先进水平的会展中心,以及设于基座之上的两幢高级酒店、一幢写字楼,以及一幢酒店式豪华住宅大厦,总楼面面积440万方尺,规模比3幢交易广场合起来还大一倍,或相当于近6幢汇丰银行大厦,堪称香港最巨大的建筑物。香港会展中心从1985年初动工,到1988年11月完成,历时3年9个月。1989年11月,英国王储查尔斯携夫人戴安娜王妃访港,为香港国际会议展览中心揭幕。香港会展中心是80年代香港最具代表性的五大建筑之一(其余分别是汇丰银行大厦、中国银行大厦、交易广场及奔达中心),它与尖东的新世界中心隔海相望,不但为维多利亚海港增添瑰丽的色彩,而且成为新世界屹立在香港地产界的标志和象征。踏入90年代以来,在多种复杂因素的推动下,香港的地产、楼市大幅飙升,拉动香港股市的大幅上涨,地产、股市的异常繁荣又刺激银行金融业的空前景气,形成港元资产的急速膨胀,进而产生整个经济中的泡沫成分。香港经济中的这种“大起”,实际上已为1997年第四季度以后经济的“大落”埋下伏线。可惜,好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774.96的历史性高位后即急转直下,当时股市早已脱离客观经济情况,潜伏严重危机,股市暴跌的导火线是发现假股票,而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间,合和持有25%股权的保利建筑公司宣布破产清盘,令合和遭受损失,故合和复牌后股价一泻不止。1974年底,合和股价跌至0.65元,比最高位时下跌97%。遭此打击,1974年度合和纯利仅2 179万元,大幅下跌六成四,以后各年度虽逐步回升,但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期,合和侧重于地产发展,相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。百亿钱柜娱乐在线(4) 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月,英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京,正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议,以主权换治权,遭到拒绝,结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后,中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权,中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港,早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌,开始了长达数年的地产低潮。(图3.1)

百亿钱柜娱乐在线与长江实业齐名的是新鸿基地产,新地的前身是新鸿基企业和永业有限公司,由郭得胜、李兆基、冯景禧等三人联手创立,商界将三人并称为“三剑侠”。郭得胜(1911~1990年),原籍广东中山,早年随父经营洋杂批发,抗战爆发后避居澳门,开设信发百货商行。战后移居香港,在香港上环开设一间“鸿昌合记”杂货店。后来,郭氏取得日本YKK拉链的独家代理权,当时适逢香港制衣业崛起,生意滔滔不绝,其销售网络扩展到东南亚各地,赢得“洋杂大王”称号。郭氏藉此赚取他日后在香港地产界大展拳脚的资本。不过,恒隆在80年代的发展,始终受金钟二段一役的影响,对地产循环的戒心大增,投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升,恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售,鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位,即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄,绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出,而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍,恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心,恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平,与长实、新地、恒地等相距日远,若干很有潜质的物业,如太古水塘(现时的康景花园)、乐活道地段(现时的比华利山等)均先后将半数权益售予恒地,并由对方策划发展及代理销售,此举亦削弱了恒隆的盈利。在高级住宅的带动下,中低档住宅楼价亦于1969年春夏之间开始上扬。每层面积在500方尺至900方尺的唐、洋楼混合形式中价楼宇,每方尺售价从1969年初的55元至70元上升至1970年底的120元至160元;每层面积在300方尺至500方尺的低价唐楼同期亦从每方尺50元至65元上升到100元至120元,升幅约1倍左右。这一时期,由于港府已开始大规模兴建廉租屋邨,吸引了不少低下层市民入住,故中低档楼宇的售价升势略为缓慢。

(2)香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面。在香港特定的土地管理制度下,经过多年的竞争与发展,香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面,为数约十数个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计,以楼面总面积计算,从事地产发展的最大规模10家集团〔18〕在1994年至1996年的市场占有率分别是52%、56%和63%,其中,在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60%、63%和76%,数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。(见表5.9)新地主席郭得胜,是香港地产业有名的“大好友”。80年代初,香港前途问题浮现,投资者信心不足,但郭得胜则明确表示: 毋须担心1997。他对记者指出:“对1997年新界租约问题,或地契年期问题,我们全不理会,也不用担心,因为这是(中国)政府与港府的问题,而有关政府必会为照顾我们而作出最圆满的决定。做地产商的,只要积极去干,为市民提供更理想的居所,就已尽了地产商的责任。” 〔7〕1989年北京“政治风波”爆发,香港地产市道低迷,郭得胜明确表示:“除了在内地投资之外,新地不会考虑将资金调往海外。我们的方针,依然是立足香港,在这里发展。”〔8〕香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况,发现大地产商的市场行为有两个特点:一是楼盘的开售时间各不相迭,二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为:“这种供应楼盘的方法,会减少消费者的选择,推高了楼价,及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”,该研究报告认为:“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果(市场由少数参与者占大比数的市场比率,又称寡头垄断〔Oligopoly〕)。若如此,这反映市场上的不完全竞争(ImperfectMarketCompetition),市场上缺乏‘完全竞争’,并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕百亿钱柜娱乐在线〔10〕 吕凯君著: 《上市公司分析: 着着先机的长江实业》,载香港《每周经济评论》1982年12月12日,第10—11页。

60年代,正值香港中小型工厂蓬勃发展之际,新鸿基成立后,郭氏等人凭借其经营日本拉链时与工业界建立的联系,了解到中小厂商对多层工业楼宇的急切需求,遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇,重点发展多层工业大厦,此举受到山寨式厂家的欢迎。这一时期,新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟,而且雄霸多层工业大厦市场,从1965年到1972年,新鸿基售出的楼宇总值约5.6亿元,换言之,平均每年的售楼营业额高达7 000万元。当然,这里指的仅仅是狭义的地产业,如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权,以及建造业加总视为广义的房地产业,则近20年来其在香港经济中的比重,低则占21.7%,高则超过3成(见表6.6),成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的:“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业,是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉,香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中,房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕与长实的“对外扩张”明显不同,新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后,新地围绕地产发展向上下游拓展业务,除收购原有的建筑、管理服务公司外,还相继开设保安消防设备工程、设计工程(则师楼)、机械电机工程部门等,又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期,新地已拥有附属及联营公司超过100家,包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家,旗下上市公司新城市(新界)地产有限公司又拥有附属、联营公司35家,形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团,成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。部分发展商更瞄准市区内一些大幅非商住土地,向港府申请更改土地用途,兴建大型私人屋邨。一时间,商厦重建、兴建大型私人屋邨的建设蔚成潮流,成为这一时期香港地产业发展的一个显著趋势。

在九龙,商厦重建、兴建浪潮亦在尖沙咀临海地段、尖东、弥敦道尤其是旺角地段此起彼伏。其中,最瞩目的当数英资公司九龙仓在尖沙咀海旁策划的大规模重建工程。其实,九龙仓(简称九仓)的物业重建早在60年代初期已经展开。当时,香港的对外贸易蓬勃发展,九仓决定兴建一座现代化的客运大楼。1962年,九仓取得港府资助,将原第一号码头重建为楼高4层的海运大厦。1966年3月3日,海运大厦落成,由玛嘉烈公主剪彩揭幕,第一艘巨轮“坎培拉号”首先停泊海运大厦码头。海运大厦还设有两层面积宽广的商场,给公司带来可观的收益。1965年,九仓再接再厉,与华资地产商许世勋和陈德泰合作,建成香港酒店和海洋中心。这是九仓从事地产投资的开端。诚然,“股地拉扯”亦加深了地产和股票两个市场,以及香港整体经济的投机性、周期性,令一些蚊型公司可以在几年间膨胀成地产大集团,而几年以后又倒闭清盘,其中典型的例子就是佳宁集团。80年代初香港地产、股市的大崩溃亦是在这种背景下形成的。地产危机中,首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。1981年,恒隆牵头的3个财团一举夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。可惜的是,这时香港地产已处于巅峰。1982年9月,撒切尔夫人访问北京,拉开了中英两国关于香港前途问题谈判的序幕,香港地产市道借势急跌,恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。当时,恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中,中区美利道地段的红棉大厦已接近完工,正计划展开金钟二段的香山大厦。计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺,总楼面面积104.3万方尺,根据港府要求,需补地价18.2亿元,且限期在28日内完成。1978年,恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地,计划兴建淘大花园。其后,恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权,使之成为恒隆的附属公司,以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展,可提供4 800个住宅单位和部分商场,总投资达9.4亿元。

置地广场面积达2万余方尺,共有5层平台;其中两层是地库,全部平台单位均辟作精品店和风格各异的饮食店,广场中央可举办各项表演——时装表演、音乐会及展览等,四周设有咖啡廊、茶座、上盖盖有可透光的玻璃纤维,成为中区的高级购物娱乐场所。与之相连的告罗士打大厦楼高47层,全幢大厦可供出租面积60万方尺,其中写字楼面积46.5万方尺,其余为商铺。该大厦最大的特色是其疏格式的外墙结构,窗门深深凹入,利用大厦的结构遮阴窗门,材料则采用铝质窗框和有色玻璃,以减少室内所受热量。大厦内所有设施均采用先进电脑系统控制,包括报警、空气强度调节、供水、照明、保安及通讯系统等。公爵大厦亦与置地广场及告罗士打大厦连通,楼高47层,可提供楼宇出租面积60万方尺。两幢大厦重建后,可提供面积比原来增加79.6万方尺。〔7〕在地王拍卖成绩理想的刺激下,香港豪华住宅售价再创新高。其实,早在1993年初,豪宅楼价已稳步上扬,5、6月份交投更见畅旺,售价在两个月间升幅达到2成。其后,银行宣布将400万元以上豪宅按揭收紧至6成,市场气氛一度转淡,但10月下旬以后,港股大幅飙升,市场购买力再度凝聚,结果全年售价升幅达3成至4成。在豪宅楼宇的带动下,中小型住宅单位价格再度飙升,到1994年第一季,平均每方尺售价已升至5 000元水平。百亿钱柜娱乐在线1979年,恒隆与长实、恒基兆业、新世界以及置地合组财团(恒隆占37.5%),再投得地铁旺角站上盖物业发展权,兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初,旺角中心推出之际,正值地产高峰期,扣除给予地铁的盈利之外,总利润高达4.3亿元,恒隆赚得其中的1.6亿元。

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